家づくり日記~安月給サラリーマンの家づくり~
「家を建てたい」と思い立ったところから最後までの記録にしています。現在住み心地をレビュー中です^^
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Author:ひろ
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経費節減を頑張ってみる

こんばんは、ひろです。

本日は大和ハウス、ハゼモト建設と2件ハシゴしてきました。
大和ハウスでは先日連絡があり、件の土地を無料で調査します、と言う事で
色々と調べていただきました。
細々分かった事はありましたが、結局は「壊してきちんと調べてみないと分かりません」の
部分がやはり多かったです。後からすげえ事実が出てこなければ良いですが。。。
そして見積もりをお願いしていたのですが、太陽光パネルが向こうの意図で外されて
(理由はそれなりにあったようなので、それはそれです)出てきた額はこちらの予算に+500万。
ここからさらにオプション、となると青天井になってしまうので、はっきりお断りさせて
いただきました。
(色々と親身になって話を聞いていただいたのでとっても心苦しかったです。営業のK氏
ごめんなさいm(; _ _)m)

そして本命ハゼモトさん。
大和ハウスを見切った事もあり、本格的に申し込みする事にしました^^
土地の件はゴミ問題が残っていましたが、こちらはほとんど売主側で処理されて、家具類が
少し残る程度の為、予算がはみ出る事無く処理可能になる見込みです♪
そういう訳で土地の件は630万(+取り壊し費用)で決着です!

んでもって、先日は私達が欲しいと思っていたオプション諸々を予算度外視で伝えてました。
それこそ床暖房やらタンクレスのトイレやら何やらほぼフル装備です。
これで出てきた額は「3086万」。正直な感想ですが、「安い」です^^
3100万は楽勝で越えてくると思ってました(; 。。)
ちなみに後何が無いかと言うと、
 ・ お風呂(いわゆる「魔法瓶浴槽」にはなってないです)
 ・ シーリングファン(明り採りの為に吹き抜けを作る事になっているので必要かと。
              先日伝えてましたが漏れてたようです)
 ・ お風呂の取水装置(洗濯機にお湯取りするのに楽チンな機能です)
 ・ 防犯ガラス

あとは見栄えの部分で多少あると思いますが、めぼしい物は全て入りました。
私がお酒(カクテル)が趣味と言う事もあってバーカウンターを意識した(と言っても個人の家には
あり得ないような装飾はないですが)キッチンや酒棚まで用意してくれたようで、キッチンは少し
グレードアップしてました♪奥さんも料理が好きなので機能的なものやキッチン内での動線等の
使いやすさもかなり考慮したものです^^v
さらにリビングは崖の上で眺望はかなり良い事もあり、フルオープンの250cm吐き出し窓+
ウッドデッキでかなり気合の入った物になってました♪LDKも広々21畳です!
まだまだ突っ込みどころは沢山ありますが、将来への期待は膨らみます♪♪

さて、ここで当初予算としていた額を超えてしまっているので、少しでも節約できる部分が
無いか私なりに考えてみました。
諸経費そのものを無くしてしまえるものはありませんが、まず節約できそうだという事で目を
付けたのは「つなぎ融資」です。

ハゼモトさんの場合、費用の支払いは全部で5回。(これはメーカーによりまちまちです)
 1.土地決済(630万+仲介手数料)
 2.申し込み金(約10万)
 3.本契約(約200万)
 4.棟上げ(約800万)
 5.完成(残り)

ここで銀行からの融資が受けられるのは5の物件完成時です。
それまでの費用はいわば「ローンの前借」的な状態、いわゆる「つなぎ融資」で支払う事になります。
私の場合当初の自己資金が300万なので、土地にその額を当ててもまだ330万+仲介手数料
不足する事になります。この部分のつなぎ融資を受けるとその分は利子が発生します。

よって答え。
借りない( ̄^ ̄)です^^;
当初の見積もりでは(やや多めですが)ざっくりつなぎ融資の費用30万と見ていました。
私の場合、土地の額が安めなので、この不足分の費用はつなぎ融資を使わず身内から500万ほど
借金して+自己資金で支払いを賄うことにしました。
もちろん住宅ローンではこの借りた分500万も融資を受けてきっちり返しますよ?^^;

でもこうする事で、本来発生するはずだったつなぎ融資の費用が約半分位に押さえられると
言う事で、オプションいくつか分位は節約できました^^v
ただ、この方法だと住宅ローンを借りるつもりの銀行によっては「自己資金や身内からの
借入金に対しては融資しません」となっているところもあるようなので、この点は要注意です!
「借りたは良いけど返せなくなった」と言う事になっちゃいますからね(; 。。)

でも内々でお金の都合の付く方は確実に節約になるのでおすすめだと思いますよ^^

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(たぶん)賢い住宅ローンの組み方 その3(リスクを避けつつ得を取る!)

こんにちは、ひろです^^ゞ

前回、前々回からの続きです^^
前々回  : (たぶん)賢い住宅ローンの組み方 その1(固定金利は得か?)
前回    : (たぶん)賢い住宅ローンの組み方 その2(あなたは”リスク”がとれる人?)


前回の話では返済比率25%程度の人はリスクを半々にする、としていましたが、
具体的にどうするか?という話です。
金利を半分にする、という操作をしようと思うと結局短期の固定金利型にするしか
方法は無いと思いますが、そうではありません^^;
一部の銀行では採用していますがいわゆる「ミックス金利」と言うものを利用します。

ミックス金利はご存じの方が多いかも知れませんがローンの支払い方法、支払い額を半分半分に
分け、返済していく方法です。
例えば3000万の借り入れを予定している場合、1500万は全期間固定、残りの1500万を変動と
しておく事で金利は3000万全てを固定金利で借りるよりも押さえつつ、金利変動のリスクは
全額変動金利で借りるより半分で済む事になります。
こうしてローンを組んでおけば固定金利の1500万は時期が来ればリスク無しで完済できるので
金利変動の恐れがある変動金利分に注力して繰上返済を進めて行くのが有効となります。
ちなみに上記の例では単純に半分ずつに金額を分けましたが、より余裕のある方は変動金利に
2000万、固定金利に1000万、と言った振り分け方でも良いと思います^^b
(ところで「ミックス金利」の取り扱いがない銀行でも単純にローンを2本に分けて契約する事って
できるものでしょうか?既に家を建てられた方がいらっしゃいましたらこの辺の情報をコメントで
寄せていただけると嬉しいですm(; _ _)m)

さらにもう一歩踏み込むと、返済比率が20%に近いような方でも金利変動自体の影響は
やはり免れませんので、前回の記事で「変動金利が良い」となった方でも
変動×変動の2本立て
でローンを組むとより安全になります♪
さらに変動→固定の変更を好きな時にできる銀行でローンを組んでおけば、
「少し上がりだしたな~」と思ったところで一方を10年固定などで一旦固定(様子見)にし、
もう一方はそのまま変動金利のままキープ、さらに上がっていくようであれば残りの一本も固定に
変更すれば良いわけです^^

当然変動金利の金利が上がっていく場面では固定金利はさらに上がってしまいますので、
上がりきってしまう前に固定金利に変更するかどうかの判断は必要になりますけどね^^;

ともあれ、盲目的に固定金利で借りようと考えていた方は今回の記事の内容を参考に
変動金利を視野に入れてご検討されてはいかがでしょうか?^0^
固定金利で借りたつもりでその支払い予定額分を毎月返済予算として家計で組んでいただければ
多少の金利変動は怖くありませんし、何より「毎月繰上返済」が実現しますよ~?♪♪


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(たぶん)賢い住宅ローンの組み方 その2(あなたは”リスク”がとれる人?)

前回の続きです^^

前回の「(たぶん)賢い住宅ローンの組み方 その1(固定金利は得か?) 」では金利変動のリスクを
とれるなら変動金利の方が得、と言いました。でも固定金利が損かと言うとそんなことはありません。
金利変動のリスクをとれるなら変動金利が得」という言葉を裏返すと
金利変動リスクを取れない人には向かない
と言うことです。

いつだかの記事で少し触れましたがマンションや建売住宅のチラシの金利は変動の
一番安い金利で表示してあることがほとんどです。
この金額を見て「これなら私でも」と思って飛びついたら後で痛い目にあった、なんて例え話を
した事があったと思いますが、要は自分にとってローン返済のキャパギリギリがそのチラシ上の
額面になっている方はそのあと金利が上がると支払いができなくなってしまう事になります。

まとめると、現在の金利以上に金利が上昇してしまうと支払いできなくなる恐れがある人は
損得ではなくリスク回避の意味で固定金利にしておいた方が良いと言う事です。


ではどんな方が「リスクを取れる人」にあたるか、と言う事ですが積水の営業N氏曰く
年間返済比率(税込年収に対してのローンの返済額の割合)が、

 20%に近い方 : リスクを取れる方
 28%に近い方 : リスクが取れない方

という判断ができるそうです。(あくまでも目安です)
上記で20%に近い方は変動金利を選んで返済額を押さえたうえ、浮いたお金でさらに
繰上返済を常に行い、さらに支払いの金利を押さえていくという作戦になります。

ちなみにこの営業さん曰く、返済比率が28%を超えてしまうようならその方はローンの
返済ができなくなるリスクが出てくるとの事です。
(該当している方は要注意です!)

ところで、日本で家(家+土地)を買う方の平均の返済比率はおよそ25%だそうです。
上記基準のちょうど真ん中あたりですね^^;
ではこういった方はどうすれば良いか?

答えは「半々にする!」です!

またまた次回に続きます!



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(たぶん)賢い住宅ローンの組み方 その1(固定金利は得か?)


こんにちは、ひろです。

今回も前回に続き住宅ローンの話です。
色々加味して「おそらくこれが一番お得ではないか」と個人的に思う住宅ローンの
組み方を聞いてきたので紹介したいと思います。

今回はその中でも下地となる住宅ローンの内容(変動金利と固定金利)について
おさらいをしたいと思います。

● 変動金利
 だいたい年2回の金利見直しが発生し、その時々の基準金利に応じた金利が適用される。

● 固定金利
 一定の期間は金利が固定となり、その期間に金利が変動したとしてもその影響を受けない。
 固定期間が過ぎた時点で金利の見直しが発生する。
 一定期間金利が固定という点では変動金利より返済の計画が立てやすい返済方式と言えます。
 銀行によりますが、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年といった期間の設定が
 見受けられます。

● 全期間固定金利(フラット35)
 固定金利の延長としてローンが払い終わるまでの全ての期間金利が変わらないタイプです。
 金利が変わらない為、その支払額さえ支えられれば支払いが完了するまで破たんの心配なく
 支払いを行う事ができます。

ざっとこんな感じですね^^
この時の金利の関係ですが、

全期間固定金利 > 固定金利(期間:長) > 固定金利(期間:短) > 変動金利

となってるのが一般的です。
要するに「将来の金利の変動リスクを避けるために+αの金利を保険料として払っている」と
いう事になります。

これを踏まえてメリット・デメリットを考えると

変動金利      : 金利が安いが金利の変動が発生し、支払額の変動が発生する。
全期間固定金利 : 変動リスクは0だが、金利は割り高。 

となります。
では固定金利型のローンはどうでしょうか?
固定期間のローンはというと
  金利のお得感 : 変動金利より金利は割高。
  金利の安定感 : 結局期間が切れたところで金利変動のリスクは降りかかってくる。
              しかもその変動幅も変動金利より高い。
という事になり、両者の「悪いところ取り」をしている形になります。
期間の長い固定金利型はともかく、期間の短い固定金利がよろしくないと言われる所以になります。

フラット35は金利が高いからと5年固定など固定期間の短い固定金利型でローンを組むと
金利の払い損」になってしまいます。

今回の話をまとめると、
金利上昇リスクを取れるなら「変動金利が得」
という事になります。

次回につづきます!




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ローンアウトにご用心!


こんばんは♪今回は再びローンの話です。

前回の「家づくりにもハッタリは必要です(笑) 」でも登場いただいた営業さんN氏から
住宅ローンに関する情報をいくつか仕入れました!
結構参考になる話だったので何回かに分けて紹介しようと思います。
結構ガチで役に立ちそうな話なのでぜひご一読下さい!


さて、今回はローンアウトについてのお話です。
まずローンアウトとは何か?と言う話ですが、要するに「銀行の住宅ローンの審査にパスできず
お金を貸してもらえなかった」という一番ガッカリなケースの事です。
普通はあまりないと思うのですが、結構「えっ」と思うような事がこの審査に影響してしまう
事があるとのことで、「どんな点を審査されているか」という事を覚えている限り紹介したいと
思います。

その前にまずこの「住宅ローンの審査」でそもそも何を審査されてるか、という話ですが
皆さん考えたことありますか??
ここで審査されているのはズバリ「借り手の信用度」です。
つまり「こいつにこんだけ金貸して大丈夫か?」という事を審査されてる訳ですねorz
裏を返せばその判断に影を落とすような事をしてないか?という事を審査されてるという事です。

前置きが長くなりましたが具体的な審査項目としては次のような事を見られているそうです。
(あくまでも「審査項目の一部」として受け取って下さい。これが全部ではありません^^;)

① 返済負担率
  借り手の方の年間税込年収に対するローンの年間返済額の割合です。これは貸し出しの条件
  にも明記されている場合があります。ご主人だけの収入だと厳しいけど奥さんの
  収入を含めればこの基準を上回る、という場合は合算してOKになる場合があるそうです。
  奥さんがパートをしてる場合は住宅ローンの審査が終わってしまうまでは仕事を続けていた
  方が審査には有利との事です^^;
  銀行によって差はありますがだいたい30%(年収400万の方であれば年間返済額が120万)位
  の額になってくるとNGが出る場合があるそうです。

② 過去のローンの利用履歴
  これは結構意外ですが、過去にクレジット・キャッシングを利用した事がある方はこの審査に
  影響する場合があるそうです。「一括の支払い、またはボーナス一括払い」を除き
  クレジット・キャッシングを利用した事がある方は要注意です。
  要するに「この人は家以外にもローンを組む手段を持っており、かつそういうローンを組んだ
  実績がある」と見なされてしまいます。ローンは要するに借金ですからローンを組んでいない
  人に比べると「リスクあり」と見なされてしまうそうです。
  「2回払い」や少額のローンでもチェック対象になってしまうようですよ?
  現在進行形でローンの支払いがある方はそちらの支払いを早急に片づけてしまった方が
  良いと思われます^^;

③ 過去の口座引き落としの遅延履歴
  口座引き落としを使って色んな料金の引き落としができますが、残高不足でこの支払いが
  「遅れた」場合(「払わない」ではありません)、これを3回やってしまうと「ブラックリスト」では
  ありませんが金融業界の名簿に名前が載ってしまい2年間は目をつけられてしまうそうです。
  特に悪質だった場合は+5年の計7年はこの状態になってしまい、当然貸す側としては
  「望まない客」と見なされてしまい審査には不利になってしまいます。
  期日に間に合わず翌日振り込んだ、なんていうのも当然×なので注意です。

④ 借り手の職業
  昔はそれほどうるさくなかった様ですが今は結構シビアなんだとか。
  審査のポイントとしては、
    1.会社の規模
    2.勤続年数
    3.職種
  の3点です。借り手が今後ローンを安定して支払っていけるかどうかを推し量るうえでは
  会社が潰れてしまわないこと、その会社に安定して勤めていけるか、という点は銀行側としても
  重要なポイントです。勤続年数としては5年以上勤めていれば問題無いそうです。
  そして意外だったのは3の「職種」です。
  これは会社の規模に関わらず審査にNGになる場合があるそうです!N氏が言うには「佐川急便」に
  勤めていた方が職業を理由にダメになったケースもあったそうです。
  どういう事かと言うと、会社的には何ら問題ありませんが、「借り手がずっとその仕事を続けて
  いけるかどうか」という点を見られており、要は体力勝負の仕事だと定年まではその会社にいれない
  場合があるという点を嫌気されてしまうそうです。運送業や鳶職などはそのリスクが高くなって
  しまうそうです。


ちなみに上記には載せてませんが「ブラックリストに載ってる」という方は論外ですorz


1点補足ですが、これらのチェックに1つでも引っかかるとローンが組めなくなる、という事では
ありません^^ もちろんどの項目にも「程度問題」と言うのはあるでしょうし「お金は貸すけど優遇金利の
適用はナシね」というケースもあるそうです。
ただ少しでも不安要素は無いに越した事はありませんから、事前に知っておいて回避できるような
点は回避できるよう皆さんの参考にしていただけたらと思います♪^0^


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